Обратный звонок
Просто заполните форму и мы с Вами свяжемся в ближайшее время
Это абсолютно бесплатно
Отправить сообщение
Просто заполните форму и мы с Вами свяжемся в ближайшее время.
Это абсолютно бесплатно
Привет!
Эта страница доступна только по прямой ссылке.
Ты пришёл сюда с форума RUCORE — здесь размещены мои инструменты, о которых я говорила на выступлении.
Выбери, что тебе нужно.
Подписывайся на мой тг-канал https://t.me/belousovaspace
Там много полезного.
Если вопросы - контакты в шапке сайта.
КАЛЬКУЛЯТОР ИНДЕКСА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОСТРАНСТВ
Эта страница доступна только по прямой ссылке.
Ты пришёл сюда с форума RUCORE — здесь размещены мои инструменты, о которых я говорила на выступлении.
Выбери, что тебе нужно.
Подписывайся на мой тг-канал https://t.me/belousovaspace
Там много полезного.
Если вопросы - контакты в шапке сайта.
КАЛЬКУЛЯТОР ИНДЕКСА ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОСТРАНСТВ
Калькулятор индекса эффективности
Оцени окупаемость инвестиций в пространства
Результат расчёта
Индекс эффективности:
0.00
0 1.5 2.0 3.0+
Сценарии расчётов
Динамика CAPEX/OPEX: БЕЗ инвестиций vs. С инвестициями
Апарт-отель на ДВ — лаунж вместо автоматов решил проблему retention
Задача: Апарт-отель 120 студий. Жильцы остаются короткий срок (45% retention). В холле стояли просто автоматы с кофе и снеками (выручка 1,5 млн/год). Решение: демонтировать автоматы и вместо них построить полноценный sky-lounge с F&B, коворкингом и местом для событий. CAPEX 15 млн.
Логика: Автоматы давали 1,5 млн, но жильцы всё равно уходили. Лаунж — это место, где люди хотят проводить время. Они остаются дольше (retention 85% вместо 45%), что даёт выручке 51,8 млн/год от F&B, коворкинга, событий. Одна зона заменила другую, но полностью изменила поведение жильцов.
БЕЗ ЛАУНЖА (retention 45%)
Доход от зоны: 1,5 млн ₽
OPEX (54% выручки): 810 тыс ₽
Амортизация CAPEX: 1,0 млн ₽
Индекс: 0.65
С ЛАУНЖЕМ (retention 85%)
Доход от зоны: 51,8 млн ₽
OPEX (54% выручки): 27,97 млн ₽
Амортизация CAPEX: 1,0 млн ₽
Индекс: 1.79
Вывод: CAPEX 15 млн вывел проект из критической красной зоны (0.65) в оранжевую (1.79). Окупаемость за 18–24 месяца. Лаунж решил реальную проблему — жильцы остаются, маркетинг падает на 40%, доход растёт в 34 раза.
Премиальный отель — восстановление спа повысило ADR на 40%
Задача: Спа-центр вышел из строя (неправильная инженерия охлаждения). Отель потерял 35% доходов. Правильный CAPEX в систему = восстановление + привлечение нового сегмента.
СПА НЕ РАБОТАЕТ (ADR: 150k)
Годовой доход номеров: 2,1 млн ₽
OPEX (62% выручки): 1,3 млн ₽
Амортизация CAPEX: 667 тыс ₽
Индекс: 0.87
СПА ВОССТАНОВЛЕНО (ADR: 210k)
Доход (номера + спа): 3,8 млн ₽
OPEX (58% выручки): 2,2 млн ₽
Амортизация CAPEX: 667 тыс ₽
Индекс: 1.08
Вывод: CAPEX 10 млн в правильную инженерию спа перевёл проект из критической красной (0.87) в оранжевую (1.08). Восстановление спа одновременно привлекло гостей с выше ADR и снизило OPEX благодаря правильной инженерии систем охлаждения. Требует дальнейшей оптимизации.
Курортный отель — почему терраса не спасает плохую OPEX-модель
Задача: Курортный отель с высокой инфраструктурой (бассейны, SPA). OPEX нормально 60–65% даже в год 1. При ошибках в проектировании гидроизоляции OPEX взрывается.
БЕЗ ТЕРРАСЫ (базовый сценарий)
Годовой доход: 2,8 млн ₽
OPEX (64% выручки): 1,79 млн ₽
Амортизация CAPEX: 400 тыс ₽
Индекс: 0.99
С ТЕРРАСОЙ (правильный CAPEX)
Годовой доход: 3,4 млн ₽
OPEX (60% выручки): 2,04 млн ₽
Амортизация CAPEX: 400 тыс ₽
Индекс: 1.18
Вывод: CAPEX 6 млн в террасу перевёл проект из красной зоны (0.99) в оранжевую критическую (1.18). Терраса нужна, но она спасает только при условии, что основные системы (гидроизоляция, кровля) спроектированы правильно. Требует оптимизации.
Бизнес-отель — коворкинг + F&B дал зелёную зону (индекс 2.1)
Задача: Бизнес-отель с надёжной загрузкой 65%, но слабый доход. CAPEX в правильный коворкинг (не просто стол, а рабочие зоны) + кафе F&B дали рост выручки на 60%.
БЕЗ КОВОРКИНГА И F&B
Доход номеров только: 2,3 млн ₽
OPEX (57% выручки): 1,31 млн ₽
Амортизация CAPEX: 533 тыс ₽
Индекс: 1.23
С КОВОРКИНГОМ + F&B
Доход (номера + коворк + F&B): 3,68 млн ₽
OPEX (52% выручки): 1,91 млн ₽
Амортизация CAPEX: 533 тыс ₽
Индекс: 1.35
ДЕТАЛЬНЫЙ СЦЕНАРИЙ:
Год 1-3: Оранжевая зона
• CAPEX 8 млн в инфра
• Индекс ~1.35
• Окупаемость за 6 лет
• Индекс ~1.35
• Окупаемость за 6 лет
Год 4-5: Оптимизация OPEX
• F&B процедуры улучшены
• OPEX падает до 50%
• Индекс → 1.65
• OPEX падает до 50%
• Индекс → 1.65
Год 5+: Масштаб & Доп. услуги
• Events, переговоры → +20% дохода
• OPEX стабилизируется
• Индекс может достичь 2.0+
• OPEX стабилизируется
• Индекс может достичь 2.0+
ИТОГОВЫЙ ИНДЕКС (год 5)
2.08
Зелёная зона
Почему это сработало:
- Коворкинг — это не просто стол, а полноценная рабочая зона с интернетом, печатью, видеоконференцией
- F&B привлекла постоянных клиентов (завтраки, обеды, кофе-брейки)
- Загрузка стабильная 65% → доход растет без рисков
- OPEX снизился благодаря масштабу (54→52→50%)
- К году 5 индекс достигает 2.08 — зелёная зона, полная окупаемость
РЕАЛЬНЫЙ КЕЙС: Sky-lounge в апарт-отеле (120 студий)
Результат: +85,7 млн ₽ прирост дохода за 5 лет. Инвестиция окупилась за 18–24 месяца.
МЕТРИКИ: До vs. После
| Загрузка | 38% | → 65% |
| Retention | 45% | → 85% |
| Ставка/месяц | 50k ₽ | → 56k ₽ |
| Годовой доход | 27,4 млн | → 51,8 млн |
РАСЧЕТ ИНДЕКСА
Годовой доход (sky-lounge): 51,8 млн ₽
OPEX (54% выручки): 27,97 млн ₽
CAPEX амортизация: 1,0 млн ₽/год
(15 млн / 15 лет)
Индекс: 1.79
КЛЮЧЕВЫЕ ИТОГИ:
Доход в год 1
+24,4 млн ₽
За 5 лет
+85,7 млн ₽
Окупаемость
18–24 месяца
Почему это сработало:
- Sky-lounge решил реальную проблему — жильцы не могли работать в студии 25 м²
- Retention вырос с 45% до 85% → маркетинг упал на 40% → OPEX снизился
- Одновременно доход вырос благодаря F&B, коворкингу, событиям
- CAPEX одновременно повысил выручку И снизил OPEX — редкий случай
- Это универсально для апарт-отелей с студиями <30 м²
Бенчмарки OPEX по типам отелей
Реальные показатели на основе данных рынка (STR, CBRE, CoStar)
| Тип отеля | Норма OPEX (год 1) | Норма OPEX (год 5 с ошибками CAPEX) | Примечание |
|---|---|---|---|
| Бюджетный (economy) | 50–55% | 55–65% | Базовая инфраструктура. Персонал, коммунальные услуги, маркетинг. Быстрый рост при ошибках в инженерии. |
| Средний класс (3–4★) | 55–60% | 65–75% | Типичный российский отель. Затраты на персонал ~36% выручки. Каскадные отказы систем приводят к взрывному росту OPEX к году 5. |
| Премиальный (5★) | 60–65% | 70–80% | Люксовые услуги, высокое качество персонала (36–37% выручки). Высокие абсолютные затраты даже при хорошем управлении. |
| Апарт-отель | 50–55% | 60–70% | Низкий хаускипинг на номер, но высокий маркетинг. При низком retention (45% vs. 85%) затраты на поиск жильцов растут на 30–40%. |
| Бутик/дизайн-отель | 55–62% | 68–78% | Повышенные требования к персоналу и поддержанию имиджа. Чувствителен к проблемам с инженерными системами (имидж на кону). |
| Курортный отель | 58–68% | 72–85% | Сложная инфраструктура (бассейны, SPA, питание). Высокая сезонность. При ошибках в проектировании затраты на ремонты/замещение дорогостоящих систем растут драматично. |
| Бизнес-отель | 52–58% | 62–70% | Более стабильная загрузка, но требует качественного конференц-оборудования. Рост затрат медленнее благодаря предсказуемости. |
Важно: Выше указаны реальные бенчмарки на основе данных рынка. OPEX начинается выше, чем обычно планируют девелоперы в бизнес-планах. OPEX растёт нелинейно: год 1 — относительно стабилен, год 3–5 — каскадные отказы (инженерия, крыши, чиллеры, гидроизоляция). Правильный CAPEX на критических системах замедляет рост на 40–60% и спасает рентабельность проекта.
